SÃO PAULO — Os imóveis destinados à classe média perderam espaço no mercado novo, enquanto incorporadoras concentram projetos no Minha Casa, Minha Vida e no alto padrão. Apartamentos entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões respondem por 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas nas capitais, segundo levantamento da Brain Inteligência Imobiliária.
O segmento, que já representou mais da metade das unidades comercializadas, recua há quatro anos seguidos. Para Fábio Tadeu Araújo, presidente da Brain, “Seguramente é um recorde de baixa. Esse mercado sempre foi maior no Brasil”.
Esses imóveis são voltados principalmente a famílias com renda mensal de R$ 10 mil a R$ 30 mil. Em geral, o comprador paga 20% ou 30% de entrada e financia os 70% a 80% restantes. Com os juros elevados, as parcelas aumentam e a capacidade de pagamento diminui.
A cada alta de 1 ponto porcentual na taxa de juros, a prestação do financiamento cresce o suficiente para retirar o poder de compra de aproximadamente 1,3 milhão de pessoas, conforme cálculos da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). “Dada a subida das taxas nos últimos anos, a aquisição ficou incompatível para muitas famílias”, afirmou Luiz França, presidente da entidade.
Os custos de materiais, serviços e mão de obra também subiram mais que a inflação média do País nos últimos anos. A concorrência por terrenos, impulsionada pelo avanço dos segmentos econômico e de luxo, pressionou ainda mais a conta dos empreendimentos. Nas principais capitais, o preço médio dos imóveis aumentou 16% nos últimos 12 meses, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Incorporadoras reduzem lançamentos
Trisul, Tecnisa, Even, Mitre, Gafisa, Kallas, Setin e Moura Dubeux estão entre as empresas que deixaram de lançar projetos para a classe média ou reduziram a atuação nesse mercado.
A Setin decidiu não desenvolver novos empreendimentos de R$ 600 mil a R$ 800 mil na cidade de São Paulo, com plantas de dois ou três dormitórios. A empresa passou a direcionar lançamentos para o Minha Casa, Minha Vida, que oferece juros subsidiados, e para o alto padrão.
A Kallas também avalia que a combinação de juros, custos de construção e falta de terrenos reduziu a viabilidade dos projetos. Segundo Emílio Kallas, a oferta de imóveis novos para a classe média deve continuar limitada, enquanto as vendas se concentram em unidades usadas.
Na Moura Dubeux, que atua em capitais da Região Nordeste, os empreendimentos da marca Mood, na faixa de R$ 500 mil a R$ 1 milhão, foram reduzidos a cerca de 20% dos negócios.
Medidas de crédito
A faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida foi criada em maio do ano passado para atender famílias com renda de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil, com juros subsidiados de 10% ao ano. As contratações avançam lentamente. Nas demais faixas do programa, as taxas ficam entre 4,5% e 8,16% ao ano.
As incorporadoras pediram ao Ministério das Cidades a redução de 1 ponto porcentual nos juros das faixas 3 e 4. A proposta também prevê elevar a faixa 4 para famílias com renda de até R$ 21 mil e imóveis de até R$ 1,2 milhão. Enviada em junho, a sugestão ainda não tinha definição do ministério.
Outro modelo de crédito imobiliário lançado pelo governo federal no fim do ano passado reduziu gradualmente os depósitos compulsórios da poupança, com o objetivo de liberar recursos para novos empréstimos. O volume financiado aumentou neste ano, mas os juros permanecem entre 12% e 14% ao ano.
Para André Mazini, analista do Citi, o endividamento das famílias também restringe a aprovação do crédito. A avaliação é que a classe média continuará perdendo participação até uma queda relevante dos juros, sem perspectiva de ocorrer no curto prazo.
